La fusion de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constitue une opération de restructuration majeure dans l’univers de l’investissement immobilier indirect. Face à un marché en constante évolution et aux exigences croissantes de mutualisation des risques, les fusions entre SCPI se multiplient. Ces opérations, bien que motivées par des objectifs économiques et stratégiques, soulèvent des problématiques fiscales complexes tant pour les sociétés concernées que pour leurs associés. Le traitement fiscal de ces fusions mérite une attention particulière car il peut significativement impacter le rendement final des investissements. Notre analyse se concentre sur les mécanismes fiscaux applicables, les options disponibles et les stratégies d’optimisation dans le cadre spécifique des fusions de SCPI.
Cadre juridique et fiscal des fusions de SCPI
Les fusions de SCPI s’inscrivent dans un cadre juridique précis, régi principalement par les dispositions du Code monétaire et financier et du Code général des impôts. La fusion peut être définie comme l’opération par laquelle une ou plusieurs SCPI transmettent leur patrimoine à une SCPI existante ou à une nouvelle SCPI qu’elles constituent. Cette transmission s’effectue soit par absorption, soit par création d’une entité nouvelle.
D’un point de vue fiscal, les fusions de SCPI peuvent bénéficier du régime spécial des fusions prévu à l’article 210 A du Code général des impôts. Ce régime permet une neutralité fiscale temporaire, sous réserve du respect de certaines conditions. La SCPI absorbante doit notamment s’engager à respecter certaines obligations, parmi lesquelles figure l’inscription à son bilan des éléments d’actif de la société absorbée pour leur valeur comptable.
Les fusions de SCPI doivent être approuvées par les assemblées générales extraordinaires des SCPI concernées, avec une majorité qualifiée des deux tiers des voix exprimées. Cette exigence reflète l’importance de l’opération et ses conséquences potentielles pour les associés. La fusion doit être préalablement autorisée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui vérifie la conformité de l’opération avec les dispositions légales et réglementaires.
Un aspect fondamental du régime fiscal applicable aux fusions de SCPI réside dans la distinction entre les conséquences fiscales pour les SCPI elles-mêmes et celles pour leurs associés. Cette distinction est capitale car les mécanismes d’imposition diffèrent significativement selon que l’on se place du côté de la société ou de l’investisseur.
Le régime fiscal des fusions pour les SCPI participantes
Pour les SCPI participantes à la fusion, le régime fiscal de faveur de l’article 210 A du CGI permet d’éviter l’imposition immédiate des plus-values latentes constatées sur les actifs transmis. Ce régime de neutralité fiscale temporaire est soumis à plusieurs conditions :
- La SCPI absorbante doit calculer les plus-values réalisées ultérieurement sur les biens reçus d’après leur valeur fiscale dans les écritures de la SCPI absorbée
- Elle doit réintégrer dans ses bénéfices imposables les provisions figurant au bilan de la SCPI absorbée qui ne sont pas devenues sans objet
- Elle doit se substituer à la SCPI absorbée pour la réintégration des résultats dont l’imposition avait été différée chez cette dernière
En pratique, ce régime de faveur permet un report d’imposition des plus-values latentes jusqu’à la cession ultérieure des actifs concernés par la SCPI absorbante. Il convient toutefois de noter que certains droits d’enregistrement peuvent rester exigibles, notamment le droit fixe de 500 euros prévu à l’article 816 du CGI.
La neutralité fiscale s’applique aux plus-values d’actif immobilier, mais il faut prendre en compte les spécificités liées aux SCPI, notamment le fait qu’elles sont fiscalement transparentes, ce qui signifie que les revenus et plus-values sont imposés au niveau des associés et non de la société elle-même.
Incidences fiscales pour les associés des SCPI absorbées
Les associés des SCPI absorbées se trouvent dans une situation particulière lors d’une fusion. L’échange de leurs parts dans la SCPI absorbée contre des parts dans la SCPI absorbante constitue, en principe, une opération imposable. Toutefois, l’article 150-0 B du CGI prévoit un sursis d’imposition pour les plus-values réalisées lors de l’échange de titres résultant d’une fusion.
Ce sursis d’imposition s’applique automatiquement, sans que l’associé ait à en faire la demande. Il permet de différer l’imposition de la plus-value jusqu’à la cession ultérieure des parts reçues en échange. Pour les associés personnes physiques détenant leurs parts dans le cadre de leur patrimoine privé, cette plus-value sera soumise au régime des plus-values immobilières prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI.
Le calcul de la plus-value imposable lors de la cession ultérieure des parts reçues en échange s’effectue en retenant comme prix d’acquisition le prix de revient historique des parts de la SCPI absorbée. La durée de détention, utilisée pour le calcul des abattements pour durée de détention, est décomptée à partir de la date d’acquisition des parts de la SCPI absorbée.
Traitement fiscal de la soulte éventuelle
Dans certains cas, l’échange des parts peut s’accompagner du versement d’une soulte en espèces destinée à équilibrer l’opération. Le traitement fiscal de cette soulte mérite une attention particulière :
- Si la soulte n’excède pas 10% de la valeur nominale des parts reçues en échange, le sursis d’imposition s’applique à l’ensemble de l’opération, y compris à la partie correspondant à la soulte
- Si la soulte excède ce seuil de 10%, le sursis d’imposition ne s’applique pas à la partie de la plus-value correspondant à la soulte, qui devient immédiatement imposable
Pour les associés personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, le régime du sursis d’imposition s’applique dans des conditions similaires en vertu de l’article 38-7 bis du CGI. La plus-value d’échange n’est pas immédiatement imposable, mais sera prise en compte lors de la cession ultérieure des parts reçues en échange.
Il convient de souligner que le régime de sursis d’imposition ne concerne que les plus-values. Les revenus fonciers générés par les SCPI jusqu’à la date de fusion restent imposables selon les règles habituelles, sans possibilité de report d’imposition. Les associés doivent donc déclarer ces revenus au titre de l’année de réalisation de la fusion.
Traitement fiscal des réserves et des reports à nouveau lors des fusions
Un aspect souvent négligé des fusions de SCPI concerne le traitement fiscal des réserves et des reports à nouveau. Ces éléments constituent pourtant un enjeu majeur, car leur répartition et leur qualification fiscale peuvent avoir des conséquences significatives pour les associés.
Lors d’une fusion, les réserves et reports à nouveau de la SCPI absorbée sont transférés à la SCPI absorbante. Ce transfert peut s’accompagner d’une distribution exceptionnelle avant fusion ou d’une intégration dans les capitaux propres de la SCPI absorbante. Dans ce dernier cas, les réserves conservent généralement leur nature fiscale d’origine.
Si la SCPI absorbée procède à une distribution exceptionnelle de ses réserves avant la fusion, cette distribution sera fiscalement qualifiée de revenu distribué et imposée comme telle entre les mains des associés. Pour les personnes physiques détenant leurs parts dans le cadre de leur patrimoine privé, ces distributions seront soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La jurisprudence du Conseil d’État a précisé que les distributions effectuées en cas de liquidation d’une société à prépondérance immobilière ne relèvent pas du régime des plus-values immobilières, mais du régime des revenus distribués. Cette position jurisprudentielle pourrait s’appliquer par analogie aux distributions effectuées dans le cadre d’une fusion de SCPI.
Cas particulier des réserves de plus-values
Les SCPI peuvent constituer des réserves de plus-values issues de la cession d’actifs immobiliers. Le traitement fiscal de ces réserves lors d’une fusion mérite une attention particulière :
- Si ces réserves sont distribuées avant la fusion, elles seront imposées entre les mains des associés selon le régime des plus-values immobilières
- Si elles sont transférées à la SCPI absorbante, elles conserveront leur nature fiscale et seront soumises au régime des plus-values immobilières lors de leur distribution ultérieure
Pour les associés personnes physiques, le régime des plus-values immobilières prévoit des abattements pour durée de détention qui peuvent conduire à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et à une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. La question qui se pose alors est celle du point de départ du délai de détention : s’agit-il de la date d’acquisition des parts de la SCPI absorbée ou de la date de la fusion ?
L’administration fiscale considère généralement que la date à retenir est celle de l’acquisition des parts de la SCPI absorbée, ce qui est favorable aux associés. Cette position s’inscrit dans la logique du sursis d’imposition qui caractérise fiscalement les opérations de fusion.
Impact sur la fiscalité internationale et cas particuliers
La dimension internationale des fusions de SCPI ajoute une couche de complexité au traitement fiscal de ces opérations. De nombreuses SCPI investissent désormais au-delà des frontières françaises, notamment dans les pays européens. Ces investissements transfrontaliers soulèvent des questions spécifiques en matière de fiscalité internationale.
Lorsqu’une SCPI détient des actifs immobiliers à l’étranger, les revenus générés par ces actifs sont généralement imposables dans le pays de situation des immeubles, conformément aux conventions fiscales internationales. La fusion de SCPI détenant des actifs internationaux nécessite donc une analyse pays par pays des conséquences fiscales de l’opération.
Dans certains pays, la fusion peut être considérée comme une cession suivie d’une acquisition, ce qui peut déclencher l’imposition des plus-values latentes. Il convient alors d’examiner si des dispositifs de neutralité fiscale similaires à ceux existant en droit français sont prévus par la législation locale ou par les conventions fiscales applicables.
Cas des associés non-résidents
Pour les associés non-résidents de SCPI participant à une fusion, la situation est particulièrement complexe. L’imposition dépend à la fois de la législation française, de celle du pays de résidence de l’associé et des conventions fiscales éventuellement applicables.
- En droit interne français, les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents sont soumises à un prélèvement spécifique prévu à l’article 244 bis A du CGI
- Ce prélèvement s’applique au taux de 19% pour les résidents de l’Union européenne et de l’Espace Économique Européen, et au taux de 75% pour les résidents des États et territoires non coopératifs
- Les conventions fiscales peuvent modifier ces règles d’imposition et prévoir des dispositifs spécifiques
La question se pose de savoir si le sursis d’imposition prévu en cas de fusion s’applique aux associés non-résidents. La réponse dépend largement des conventions fiscales applicables, mais l’administration fiscale française tend à considérer que le sursis d’imposition constitue une modalité d’imposition qui peut bénéficier aux non-résidents dans les mêmes conditions qu’aux résidents.
Un autre aspect à considérer concerne les prélèvements sociaux. Depuis une décision de la Cour de Justice de l’Union Européenne de 2015 (affaire de Ruyter), les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État membre de l’UE ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux français sur leurs revenus immobiliers. Cette exonération peut s’appliquer dans le cadre des fusions de SCPI pour les associés concernés.
Cas particulier des SCPI détenant des actifs professionnels
Certaines SCPI sont spécialisées dans l’acquisition et la gestion d’immeubles à usage professionnel ou commercial. La fusion de ces SCPI soulève des questions spécifiques, notamment en matière de TVA et de droits d’enregistrement.
En matière de TVA, la fusion de SCPI peut bénéficier de la dispense de TVA prévue pour les transmissions universelles de patrimoine. Toutefois, cette dispense est soumise à la condition que la SCPI absorbante poursuive l’activité de la SCPI absorbée et maintienne les options à la TVA qui auraient pu être exercées.
Concernant les droits d’enregistrement, les fusions de SCPI bénéficient généralement du régime de faveur prévu à l’article 816 du CGI, qui limite l’imposition à un droit fixe de 500 euros. Toutefois, ce régime est soumis à certaines conditions, notamment l’absence de versement d’une soulte excessive aux associés.
Stratégies d’optimisation et perspectives d’évolution du cadre fiscal
Face à la complexité du cadre fiscal des fusions de SCPI, diverses stratégies d’optimisation peuvent être envisagées. Ces stratégies doivent naturellement s’inscrire dans le respect des dispositions légales et réglementaires, sous peine de requalification par l’administration fiscale sur le fondement de l’abus de droit.
Une première stratégie consiste à optimiser le calendrier de la fusion. Le choix de la date effective de fusion peut avoir des conséquences significatives sur la fiscalité des associés, notamment en ce qui concerne l’imposition des revenus fonciers. Une fusion réalisée en fin d’année peut permettre de bénéficier d’une année complète de revenus de la SCPI absorbée avant le transfert à la SCPI absorbante.
Une autre approche stratégique concerne le traitement des réserves et reports à nouveau. La décision de distribuer ou non ces éléments avant la fusion doit faire l’objet d’une analyse détaillée, prenant en compte la situation fiscale des associés et les caractéristiques des réserves concernées. Dans certains cas, une distribution avant fusion peut s’avérer plus avantageuse, notamment si elle permet de bénéficier d’abattements spécifiques.
Optimisation de la parité d’échange et des soultes
La détermination de la parité d’échange entre les parts des SCPI fusionnées constitue un élément central de l’opération. Cette parité doit être établie sur la base de critères objectifs et vérifiables, reflétant la valeur réelle des SCPI concernées.
- Une attention particulière doit être portée à l’évaluation des actifs immobiliers, qui peut avoir un impact significatif sur la parité d’échange
- La prise en compte des réserves et reports à nouveau dans la détermination de la parité peut influencer la fiscalité de l’opération
- Le montant des soultes éventuelles doit être calibré avec précision pour rester sous le seuil de 10% qui conditionne le bénéfice intégral du sursis d’imposition
L’intervention d’un commissaire aux apports est obligatoire pour vérifier l’équité de la parité d’échange proposée. Son rapport constitue une garantie pour les associés et peut servir de justification en cas de contrôle fiscal ultérieur.
Une stratégie plus sophistiquée peut consister à structurer l’opération en plusieurs étapes, par exemple en procédant d’abord à une distribution partielle des réserves avant la fusion. Cette approche permet parfois d’optimiser la fiscalité globale de l’opération, mais elle doit être mise en œuvre avec prudence pour éviter toute requalification sur le fondement de l’abus de droit.
Évolutions législatives et jurisprudentielles attendues
Le cadre fiscal des fusions de SCPI n’est pas figé et pourrait connaître des évolutions significatives dans les années à venir. Plusieurs facteurs sont susceptibles d’influencer ces évolutions :
- La volonté des pouvoirs publics de favoriser la consolidation du secteur des SCPI, qui pourrait se traduire par des mesures fiscales incitatives
- L’harmonisation fiscale européenne, qui pourrait impacter le traitement des opérations transfrontalières
- Les évolutions jurisprudentielles, tant au niveau national qu’européen
Une attention particulière doit être portée aux travaux de l’Organisation de Coopération et de Développement Économiques (OCDE) sur l’érosion de la base d’imposition et le transfert de bénéfices (BEPS). Ces travaux pourraient conduire à une remise en cause de certains schémas d’optimisation fiscale impliquant des structures immobilières internationales.
La récente réforme de la fiscalité du patrimoine en France, avec l’instauration du prélèvement forfaitaire unique et la transformation de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en impôt sur la fortune immobilière (IFI), a déjà modifié l’environnement fiscal des SCPI. D’autres évolutions pourraient suivre, notamment en ce qui concerne les abattements pour durée de détention applicables aux plus-values immobilières.
Dans ce contexte d’incertitude législative et jurisprudentielle, une veille fiscale rigoureuse s’impose pour les sociétés de gestion de SCPI et leurs conseils. La capacité à anticiper les évolutions du cadre fiscal constitue un avantage compétitif significatif dans la structuration des opérations de fusion.
Recommandations pratiques pour les associés face aux fusions de SCPI
Face à un projet de fusion concernant une SCPI dont ils sont associés, les investisseurs doivent adopter une démarche méthodique pour évaluer les conséquences fiscales de l’opération sur leur situation personnelle. Cette analyse doit être menée bien en amont de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la fusion.
La première étape consiste à analyser en détail le traité de fusion et les documents d’information fournis par la société de gestion. Ces documents doivent préciser la parité d’échange proposée, le traitement des réserves et reports à nouveau, ainsi que les éventuelles soultes prévues. Une attention particulière doit être portée aux valeurs de réalisation et de reconstitution des SCPI concernées, qui servent généralement de base à la détermination de la parité.
Les associés doivent ensuite évaluer l’impact de la fusion sur leur propre fiscalité, en tenant compte de leur situation personnelle (tranche marginale d’imposition, autres revenus et plus-values, etc.). Cette évaluation peut nécessiter l’assistance d’un conseil fiscal spécialisé, capable d’appréhender toutes les subtilités du régime applicable.
Analyse des alternatives à la fusion
Dans certaines situations, les associés peuvent envisager des alternatives à la fusion proposée. La cession de leurs parts sur le marché secondaire avant la fusion peut parfois constituer une option intéressante, notamment si la fusion risque d’entraîner une charge fiscale significative.
- Cette option doit être évaluée en tenant compte de la liquidité du marché secondaire des parts de la SCPI concernée
- La comparaison doit intégrer les frais de cession des parts (droits d’enregistrement, commissions, etc.)
- L’impact fiscal de la cession doit être mis en balance avec celui de la fusion
Une autre alternative peut consister à exercer son droit de retrait, lorsque les statuts de la SCPI le prévoient. Ce retrait s’effectue généralement à un prix fixé par la société de gestion, qui peut être différent du prix de marché des parts. Là encore, une analyse comparative approfondie s’impose.
Si aucune de ces alternatives ne s’avère satisfaisante, les associés opposés au projet de fusion peuvent tenter de mobiliser d’autres associés pour atteindre la minorité de blocage (plus d’un tiers des voix exprimées) lors de l’assemblée générale extraordinaire. Cette démarche nécessite une bonne connaissance de l’actionnariat de la SCPI et une capacité à fédérer les opposants au projet.
Documentation et justification des opérations
Quelle que soit l’option retenue, les associés doivent veiller à conserver une documentation complète des opérations réalisées. Cette documentation sera précieuse en cas de contrôle fiscal ultérieur ou lors de la cession future des parts.
- Conservation du traité de fusion et des procès-verbaux d’assemblées générales
- Archivage des relevés d’opération sur titres et des attestations fiscales fournies par la société de gestion
- Documentation des calculs de plus-values et des bases d’imposition
En cas d’option pour le sursis d’imposition, une attention particulière doit être portée au suivi du prix de revient fiscal des parts reçues en échange. Ce prix de revient servira de base au calcul de la plus-value imposable lors de la cession ultérieure des parts.
Pour les associés détenant leurs parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou d’un plan d’épargne en actions (PEA), des problématiques spécifiques peuvent se poser. Il convient de vérifier que la fusion n’entraîne pas de conséquences négatives sur l’antériorité fiscale de ces enveloppes ou sur leur éligibilité aux avantages fiscaux associés.
En définitive, si les fusions de SCPI peuvent présenter des avantages économiques et stratégiques indéniables, leurs conséquences fiscales méritent une analyse approfondie et personnalisée. La diversité des situations individuelles des associés rend impossible toute approche standardisée. Seule une étude au cas par cas, prenant en compte l’ensemble des paramètres fiscaux pertinents, permet d’optimiser le traitement fiscal de ces opérations complexes.