Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui a pour objectif de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Dans certaines situations, telles que la mutation professionnelle du propriétaire, il peut être nécessaire de revendre le bien immobilier acquis via ce mécanisme. Cet article détaille les conditions et les modalités d’encadrement de la revente d’un bien immobilier acquis en BRS.
Principes du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui permet aux ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété. Il repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti : le propriétaire achète uniquement le logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme agréé appelé Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Le propriétaire conclut avec l’OFS un bail emphytéotique d’une durée de 18 à 99 ans, moyennant une redevance annuelle modique.
L’un des avantages du BRS est qu’il permet une maîtrise des prix à l’achat et à la revente grâce à un plafonnement des prix de cession. Ainsi, les logements acquis en BRS restent accessibles aux ménages modestes même en cas de revente. Par ailleurs, les conditions d’accès au dispositif sont encadrées : seuls les ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, fixé par décret, peuvent en bénéficier.
Conditions de revente d’un bien immobilier acquis en BRS
Le propriétaire d’un logement acquis en BRS peut être amené à revendre son bien pour diverses raisons, comme une mutation professionnelle. Dans ce cas, la revente est soumise à plusieurs conditions :
- Le propriétaire doit informer l’OFS de son intention de vendre et fournir les éléments nécessaires à l’établissement du prix de vente et des modalités de cession.
- L’OFS dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il peut acheter le logement en priorité avant tout autre acquéreur. Il dispose d’un délai de deux mois pour exercer ce droit.
- S’il n’exerce pas son droit de préemption, l’OFS doit proposer le logement à des candidats prioritaires, c’est-à-dire des ménages répondant aux critères d’éligibilité au BRS. Cette période de recherche de candidats prioritaires dure également deux mois.
Au terme de ces quatre mois (deux mois pour le droit de préemption et deux mois pour la recherche de candidats prioritaires), si aucun acquéreur n’a été trouvé, le propriétaire peut mettre en vente son bien sur le marché libre. Toutefois, le prix de vente reste plafonné selon les conditions prévues par le BRS.
Modalités d’encadrement de la revente
Le dispositif du BRS prévoit des règles strictes pour encadrer la revente des logements acquis dans ce cadre. Le prix de vente est plafonné et déterminé en fonction de la valeur initiale du logement, de l’évolution des indices des prix et de la durée de détention du bien. Ce mécanisme permet d’éviter une spéculation immobilière et garantit que les logements restent accessibles aux ménages modestes.
En cas de revente, le propriétaire doit également s’acquitter d’une indemnité à verser à l’OFS, dont le montant est fixé par le contrat de bail emphytéotique. Cette indemnité permet à l’OFS de récupérer une partie de la plus-value réalisée lors de la revente et ainsi continuer à financer des projets immobiliers solidaires.
Il est important de noter que lors de la revente d’un bien immobilier acquis en BRS, le nouveau propriétaire devra également conclure un nouveau bail emphytéotique avec l’OFS et respecter les conditions d’accès au dispositif.
Un dispositif avantageux en cas de mutation professionnelle
Pour les ménages concernés par une mutation professionnelle, le dispositif du BRS présente de nombreux avantages. La dissociation entre le foncier et le bâti permet d’acquérir un logement à un prix inférieur à celui du marché, facilitant ainsi la mobilité professionnelle.
En outre, l’encadrement de la revente garantit que le bien reste accessible aux ménages modestes et assure une certaine stabilité des prix dans des zones où l’immobilier peut être soumis à forte spéculation. Enfin, la revente d’un bien acquis en BRS permet de libérer des fonds pour financer l’achat d’un nouveau logement dans la région d’affectation de la mutation professionnelle.
En résumé, le bail réel solidaire est un dispositif qui facilite l’accession à la propriété pour les ménages modestes tout en encadrant strictement les conditions de revente des biens immobiliers acquis dans ce cadre. En cas de mutation professionnelle, les propriétaires doivent respecter ces conditions et modalités d’encadrement afin de garantir la pérennité du dispositif et sa vocation sociale.